Taxas Hipotecárias nos EUA 2026: Fixa de 30 Anos vs. Fed Funds
Federal Reserve · USD · Pass-through 65% over 6 months
Transmission Chain
Average historical spread mortgage − policy rate: 2.10pp. Current spread: 2.92pp. Above the long-run average — banks are charging a wider risk premium than usual.
Historical Spread (5-Year Monthly)
Policy rate vs. typical fixed mortgage rate; the shaded area is the spread.
Implied 12-Month Forward Path
Where the typical fixed mortgage rate ends up if the futures-implied policy path holds and the historical spread reverts to its long-run mean.
How to read this page
The four tiles at the top show the live policy rate (set by the central bank), the interbank rate, and the typical fixed and variable mortgage rates available to a household in this country. The gap between the policy rate and the mortgage rate is the spread — what the lender adds on top to cover funding, credit risk and profit.
The first chart shows that spread over the last five years. When the shaded area widens, banks are charging more on top of the policy rate, usually because the long bond market has moved or because banks are pricing in extra risk. When it narrows, competition or central bank bond-buying is squeezing margins. The second chart — the implied 12-month forward path — takes the current futures market's bet on where the policy rate is heading, applies the historical spread, and shows where your mortgage rate would land if both relationships hold. It is not a forecast: it is what current market pricing already implies.
Country-specific spread drivers
The mortgage-minus-policy spread decomposes into four primary drivers. First, the funding curve: jurisdictions whose lenders fund predominantly via covered bonds (Germany, Denmark, France, Sweden) inherit the swap-plus-covered-spread basis, which moved from 5-15 bp pre-2022 to 25-50 bp during the ECB's APP/PEPP unwind. Lenders funded via deposit franchise (UK, Australia) anchor more to short-rate transmission and deposit beta. US lenders sell loans into agency MBS pools, so the spread is sensitive to the primary-secondary MBS basis and to Fed SOMA reinvestment policy.
Second, prepayment optionality and convexity: products without economic prepayment penalty (US 30Y, Danish callable bonds) trade at OAS rather than nominal spread; OAS widening during rate volatility regimes (VIX-Treasury MOVE comovement) bleeds straight into the borrower rate. Penalty-protected European products (German Festzins under §489 BGB, French indemnité de remboursement anticipé) carry minimal optionality premium. Third, lender duration mismatch: if the dominant local product is short-fixed (UK 2/5Y) the lender's asset-liability gap is small and the spread is stable; if long-fixed (US 30Y, German 10Y) lenders rely on swap and MBS markets to hedge duration, and spread widens when those hedge markets stress. Fourth, regulatory caps and capital treatment: France's taux d'usure, prudential LTV/DTI floors (Switzerland, Australia, Canada), and Basel III risk-weight differentiation across LTV buckets all alter the marginal cost of lending and feed back into quoted rates with lags of one to three quarters.
Forward Path (Monthly)
| Month | Implied Policy Rate | Projected 30-Year Fixed | Spread |
|---|---|---|---|
| 2026-07 | 3.62% | 6.46% | +2.84pp |
| 2026-08 | 3.62% | 6.38% | +2.76pp |
| 2026-09 | 3.62% | 6.31% | +2.69pp |
| 2026-10 | 3.62% | 6.25% | +2.62pp |
| 2026-11 | 3.62% | 6.19% | +2.56pp |
| 2026-12 | 3.62% | 6.14% | +2.52pp |
| 2027-01 | 3.62% | 6.09% | +2.47pp |
| 2027-02 | 3.62% | 6.05% | +2.43pp |
| 2027-03 | 3.62% | 6.02% | +2.39pp |
| 2027-04 | 3.62% | 5.99% | +2.36pp |
| 2027-05 | 3.62% | 5.96% | +2.33pp |
| 2027-06 | 3.62% | 5.93% | +2.31pp |
Como a política do Fed chega às taxas hipotecárias nos EUA
O Federal Reserve define a meta da Fed Funds Rate, que direciona diretamente a Secured Overnight Financing Rate (SOFR) — o benchmark pós-LIBOR para praticamente todo o financiamento de curto prazo em dólares. A SOFR é o que os bancos efetivamente pagam para tomar recursos overnight. Quando o Fed eleva os juros, a SOFR se move em questão de horas.
A transmissão para uma hipoteca fixa de 30 anos é bem menos direta. As hipotecas convencionais de 30 anos são agrupadas em mortgage-backed securities (MBS) vendidas a investidores institucionais. Esses investidores precificam os MBS com um spread sobre o rendimento do Treasury de 10 anos, que por sua vez reflete a expectativa do mercado quanto à política média do Fed ao longo da próxima década, mais um prêmio de prazo (term premium). O resultado: um corte de 25 pontos-base do Fed normalmente se traduz em apenas 10-15 pontos-base de queda na taxa hipotecária — e somente após uma defasagem de vários meses.
Isso explica por que as taxas hipotecárias podem subir enquanto o Fed está cortando juros (como ocorreu brevemente no fim de 2024), quando as expectativas de inflação de longo prazo ou os prêmios de prazo se movem de forma desfavorável.
Retrato atual das taxas
O retrato completo — fixa de 30 anos atual, ARM 5/1, SOFR, Fed Funds Rate e o spread frente à política monetária — é renderizado ao vivo no topo desta página a partir de mortgage_rates.json. A metodologia e as fontes de dados estão listadas ao final.
Spread histórico frente à Fed Funds Rate
O gráfico mostra a taxa hipotecária fixa de 30 anos frente à Fed Funds Rate ao longo dos últimos cinco anos. Dois regimes se destacam:
- 2021-2022: o spread era anormalmente estreito (cerca de 1,5 ponto percentual), com o Fed Funds próximo de zero e forte demanda por MBS.
- 2022-2024: o spread se alargou para mais de 3 pontos percentuais, à medida que os investidores em MBS exigiam compensação pela incerteza de pré-pagamento durante o rápido ciclo de aperto monetário.
- 2025-2026: o spread se comprimiu gradualmente de volta para sua média de longo prazo, de aproximadamente 1,7-2,1 pontos percentuais, à medida que o ciclo atingiu seu pico e o risco de pré-pagamento se normalizou.
Para um mutuário americano, a implicação prática é que as variações na taxa hipotecária não equivalem às variações do Fed. O spread em si é a segunda maior fonte de variação.
Trajetória projetada para 12 meses
A trajetória de política implícita é derivada dos futuros de Fed Funds de 30 dias negociados na CME. Essa trajetória é então convertida em uma taxa fixa de 30 anos implícita ao somar o spread histórico do país, suavizado por um fator de repasse (pass-through) de 65% e uma defasagem de transmissão de 6 meses (calibrada com base no episódio de 2018-2024).
Se a trajetória de política implícita pelos futuros se confirmar e o spread reverter para sua média histórica, a taxa fixa de 30 anos deve convergir para a projeção mostrada no gráfico acima. Isso não é uma previsão — é o nível de taxa consistente com a precificação atual de mercado para a política do Fed.
Particularidades dos produtos hipotecários nos EUA
- A fixa de 30 anos domina: ~85% das novas originações convencionais.
- A fixa de 15 anos oferece uma taxa ~50 pontos-base menor, mas uma parcela mensal ~50% maior.
- O ARM 5/1 (5 anos fixos, depois reajuste anual frente à SOFR + margem) é precificado ~50-100 pontos-base abaixo da fixa de 30 anos.
- Os empréstimos jumbo acima do limite conforming (US$ 766.550 na maioria dos condados em 2026) costumavam carregar um prêmio; na era pós-2020, frequentemente são precificados abaixo dos empréstimos conforming, devido à precificação baseada no balanço dos bancos.
- A pesquisa PMMS da Freddie Mac é a referência nacional padrão para a taxa fixa de 30 anos; é publicada toda quinta-feira e é a fonte mais citada pela imprensa americana.
Fontes e metodologia
- Fixa de 30 anos e fixa de 15 anos: Primary Mortgage Market Survey (PMMS) da Freddie Mac.
- ARM 5/1: série MORTGAGE5US do FRED.
- Fed Funds Rate: divulgação estatística H.15 do Federal Reserve.
- SOFR: taxa de referência do Fed de Nova York.
- Trajetória de política implícita: futuros de Fed Funds de 30 dias da CME (FF), 12 contratos mais próximos.
- O fator de repasse (0,65) e a defasagem de 6 meses são calibrados com base na amostra de 2018-2024, usando dados mensais.
Para a árvore de probabilidades das reuniões veja a página do Federal Reserve. Para o contexto de rendimentos de títulos que orienta a precificação hipotecária de 30 anos, veja o Monitor da Curva de Juros.